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国企开发商不惧宏调 86亿元再造广州单价新地王
关闭此窗口     加入时间:2010-11-26  点击数:276 
 

严厉的楼市调控政策并未遏制开发商对稀缺土地资源的渴望。11月25日,继广州亚运城项目之后,广州又一个罕见的巨无霸地块——广铁南站宅地公开拍卖,挂牌底价高达48亿元,折合楼面价9627元/平方米。

经过40多分钟、200多轮举牌角逐,该地块“老东家”广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司(以下简称广铁集团)联合珠光集团,击败万科城建联合体、保利、中海等地产大鳄,以86亿元的高价拍得,楼面地价高达1.7万元/平方米,赶超去年广州宅地地王。

巨无霸入市受热捧

资料显示,该地块位于广州老城区,一线望江拥有无敌江景资源,且为中国近现代著名工程师、铁路界泰斗詹天佑主要工作地旧址,有深厚的文化内涵,总建筑面积近50万平方米,是一块面积大且稀缺的宅地资源。挂牌公告一出,就引起众多知名房企关注。该地块拍卖底价达47.9227亿元,折合楼面地价为9627元/平方米。

此外,该地块原属于广铁集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地,也是广州第一宗三旧改造项目。

值得注意的是,该地块历史渊源和竞拍条件较为特殊。拍卖公告资料显示,为保留沿江绿地中三座现有建筑物用作商业开发和建设铁路博物馆、詹天佑纪念馆(不计算容积率),竞得开发商要负责铁路博物馆和詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用。经初步估算,两座纪念馆的建设费用合计约1亿元。因此,该地块实际拍卖底价约为49亿元。

业内此前普遍预计,考虑到该地块的优良位置和历史价值,不管是为了“面子”还是利益,广铁集团必定会全力以赴。

楼面价超1.7万元/平方米

昨日的竞拍现场印证了业内此前的预测。据媒体报道,广铁集团联合珠光集团共派出9名代表参与,占据了竞拍席的第一排,似乎有志在必得之势,万科和城建组成联合体(29号牌)参与竞拍,保利、中海分别与旗下子公司一起联手对抗。拍卖一开始万科联合体势头强劲,与广铁集团频频“交手”,保利则选择在总价高达70多亿元时杀出,一路推高总价。

当楼面地价达1.1万元/平方米时,主持人提醒市场有风险,但这并没有影响开发商的夺地热情。经过40多分钟、200多轮的竞价后,万科联合体、保利等终不敌广铁集团,败下阵来。

拍卖结果显示,该地块以86亿元的高价成交,折合楼面地价高达1.7万元/平方米,溢价近80%,刷新了去年由广州珠江新城cbd创下的1.5万元/平方米的单价地王纪录。

“在政策调控之下,这个价格还是偏高的,这导致未来项目必然只能做高端产品。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示,该地面积大且拥有江景资源,在广州市场上非常稀缺,加上开发商预期看好,导致如此高地价出现。

“老东家”拿地成本打7折

肖文晓指出,受目前政策调控,特别是对房企金融信贷的收紧,其实开发商对高地价出让依然保持谨慎,诸如万科联合城建,保利携手自身旗下公司等,都是采取联合体的方式应对拿地。“广铁自身不是做房地产开发的,未来肯定会引入其他专业开发的房地产参与。这样的好地,房企都会乐于参加的。”

尽管该地块较为优质,但86亿元的高价仍然超出业内预计,有业内人士担忧广铁集团是否付出了过高的代价。事实上,由于该地块是三旧改造地,按照有关政策,地价中的六成将补偿给原土地使用权人广铁集团,如果在2010年前完成搬迁,还可以追加10%的补偿,也就是说广铁集团的实际拿地成本约为30亿元。

“广铁集团自己拿下,在其资本上分摊风险相对减少,仅需支付三成地价。”广州地产专家谢逸枫认为,其实际楼面地价成本不到6000元/平方米,而未来该项目售价将至少达2万~3万元/平方米。据悉,目前该项目周边在售望江楼盘已达2.9万~3万元/平方米。

此外,肖文晓认为,尽管是老东家拿地,土地成本减少,但高地价必然助推高房价,该项目未来必定是豪宅项目,对其周边楼盘价格有一定拉升心理暗示作用。

记者注意到,近期不温不火的广州土地市场上,难觅富力、雅居乐、合景等本土老牌开发商的身影。

“一些房企销售业绩未完成,资金相对紧张,政策调控又让房企拿地特别地谨慎,害怕资金链断裂。”谢逸枫指出,如果再去抢夺地王,受到土地政策调控的压力不小。

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